Immobilie geerbt? Was kann ich wann damit tun?

Immobilie geerbt? Was kann ich wann damit tun?

Vorteile vom Verkauf der Immobilien vor der Verlassenschaftsabwicklung:

Nach einem Todesfall stehen den Hinterbliebenen neben der intensiven Organisation der Verabschiedung sowie der kräfteraubenden Trauerbewältigung weitere unzählige Aufgaben bevor. Eine der größten Herausforderungen kann die von der verstorbenen Person hinterlassene Immobilie sein. Wer ein Erbe antritt, muss wissen, dass man neben der Immobilie auch sämtliche Schulden, Hypotheken und Bankverbindlichkeiten, die auf dem Haus od. der Wohnung lasten, miterbt.


Wird das Objekt nicht mehr benötigt, stellt sich die Frage, ob verkauft oder vermietet werden soll.

Viele wagen den Schritt in die Vermietung nicht, da der Aufwand oft viel zu groß für den Ertrag ist.
Zusätzlich kommen Punkte auf den Vermieter zu, über die man sich im Vorfeld intensive Gedanken machen sollte:

  • Wie komme ich zu einem verlässlichen Mieter?
  • Wann lohnt sich die Vermietung?
  • Wohnung mit oder ohne Makler vermieten?
  • Wie sollte das Expose` aussehen?
  • Was ist bei der Besichtigung zu beachten?
  • Wo bekomme ich einen ordentlichen Mietvertrag?
  • Wie kann ich sicherstellen, dass ich keine Mietnomaden in der Wohnung habe?
  • Was mache ich, wenn der Mieter seine Miete nicht mehr bezahlt?
  • Wer repariert Schäden in der Wohnung?
  • Wie kann ich sicherstellen, dass in der Wohnung ordentlich gelebt wird und ich mir eine Kernsanierung erspare?
  • Wie müssen die Mieteinnahmen versteuert werden?
  • Wie lassen sich unliebsame Mieter kündigen?
  • Wer haftet für Schäden an dritten Personen am Grundstück (z.B.: der Mieter kommt seiner Schneeräumpflicht nicht nach, der Briefträger rutscht aus und verletzt sich dabei)


Wenn die Vermietung nicht in Frage kommt, dann bleibt nur mehr der Verkauf der Immobilie übrig. Dies sollte dann meist schnell und unkompliziert erfolgen, um unnötige Kosten zu reduzieren. Nur wenige wissen, dass man den Verkauf noch vor Abschluss der Verlassenschaft abwickeln kann. Dies bringt sogar einige wesentliche Vorteile für die Erbe:

  • Die Aufteilung von Geld während der Verlassenschaft ist um einiges leichter als die Teilung der Immobile.
  • Die laufenden Kosten der Liegenschaft übernimmt der neue Besitzer.
  • Die Hinterbliebenen sparen sich eine hohe Steuerbelastung, wenn sie die Liegenschaft vor Abwicklung der Verlassenschaft verkaufen.


Bei Schenkungen von Immobilien fallen seit 01.01.2016 wieder Steuern an und dies, obwohl in Österreich seit August 2008 die Schenkungs- und Erbschaftsteuer außer Kraft gesetzt wurde. Nach einem erstellten Gutachten erfolgt die Berechnung der Steuerlast nach dem Verkehrswert der Liegenschaft.


Verkehrswert der Immobilie/Grundstück Steuersatz (Grunderwerbssteuer):

Bis € 250.000,-- 0,5 Prozent

Bis € 400.000,-- 2,0 Prozent

Über € 400.000,-- 3,5 Prozent

Zusätzlich fällt 1,1% Grundbuchseintragungsgebühr an.


Beispiel:

Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von € 380.000,-- wird vererbt. Die Grunderwerbssteuer beträgt in diesem Fall 2% € 7.600,-- plus 1,1% Grundbuchseintragungsgebühr 1,1% € 4.180,--. Die Gesamtbelastung beträgt in diesem Fall € 11.780,-- - ein hoher Preis, um einige Monate im Grundbuch zu stehen. Diese Ausgaben können gespart werden.


Wenn feststeht, dass die Immobile in jedem Fall verkauft werden soll, ist dies vor Abwicklung der Verlassenschaft empfehlenswert. Es werden sämtliche o.a. Steuern vom Käufer getragen. Die Hinterbliebenen ersparen sich die Grunderwerbssteuer und die Grundbuchseintragungsgebühr. Die weiteren Kosten wie Betriebskosten, Maklergebühren, Instandhaltungskosten fallen ebenfalls weg. Zusätzlich kann bei Weiterveräußerung der Immobilie eine Immobilienertragssteuer in der Höhe von bis zu 30% des Veräußerungsgewinns zu entrichten sein.

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