Wieviel ist mein Haus wert?

Wie viel ist mein Haus wert – das Sachwertverfahren

Sie wollen ein Haus erwerben oder sich von einer Immobilie trennen? Dann stehen Sie vor vielen wichtigen Fragen – die wohl bedeutendste: „Wie viel ist das Haus eigentlich wert?“

In einem früheren Blogartikel haben wir uns bereits mit den gängigen Bewertungsverfahren befasst.

Kurz zusammengefasst, unterscheiden wir zwischen folgenden gängigen Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Von diesen drei Verfahren eignet sich vor allem das Sachwertverfahren zur Bewertung von Häusern, weshalb wir uns diesem nun ausführlich widmen wollen.

Sachwertverfahren

§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).“ – Auszug aus LBG –

Die Besonderheit des Sachwertverfahrens liegt vor allem darin, dass die Mieterträge bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden. Der bebaute Grundstückswert wird anhand des Bodenwertes und des Gebäudesachwertes unter Einbeziehung des Baujahres und notwendiger Renovierungsarbeiten (Stichwort: Renovierungsstau) berechnet. Das Resultat des Verfahrens ist ein Gebäudewert, der beim Neubau entstünde.

Jedes Verfahren hat natürlich seine Vor- und Nachteile. Besonders positiv ist beim Sachwertverfahren hervorzuheben, dass es sich beim Resultat um einen reinen Substanzwert handelt. Leider wird dabei aber die aktuelle Marktlage völlig außer Acht gelassen – wir sprechen also beim Endergebnis von einem rein theoretischen Sachwert.

Sinnvoll ist eine Kombination aus Vergleichswert- und Sachwertverfahren, da so ein wirklich realistischer Immobilienwert errechnet werden kann. Das Sachwertverfahren kommt vor allem zur Anwendung, wenn Liegenschaften im Zuge von Trennungen verkauft werden und nicht klar ermittelt werden kann, wie viel jede der beiden Parteien zum Kauf bzw. Erhalt des gemeinsamen Wohnsitzes beigetragen hat.

Fallbeispiel: Trennung

Klaus P. hat vor 10 Jahren das Haus seiner Eltern geerbt und erwarb gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin Nina P. auch das Nachbarsgrundstück. Im Zuge dieses Vorgangs haben sich beide Partner dazu entschieden, auch das geerbte Haus zu sanieren, um es wieder wohnlicher zu gestalten. 2 Jahre später hat das Paar in Eigenregie ein Carport. Vor 6 Jahren haben die beiden Lebensgefährten das Dachgeschoß ausgebaut, um darin einen Hobbyraum zu schaffen. Dabei hat der Vater von Klaus P. ausgeholfen und im gleichen Zuge zusätzliche Heizungsrohre verlegt. Leider erfolgte nun die Trennung des Paares und damit kam auch die Frage auf, ob eine Partei die andere ausbezahlen kann, oder ob der Familienwohnsitz verkauft werden muss.

Da das Haus vor rund 10 Jahren saniert wurde, weist es eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren auf. Damals entschloss sich das Paar dazu, einzelne Stellen am Dach auszubessern, anstatt alle Ziegel auszutauschen. Heute sieht die Sachlage anders aus – die übliche Abnutzung hat zu erheblichen Mängeln geführt und ein Wasserschaden droht. Wir haben es hier also auch mit einem Investitionsrückstau zu tun.

Sehen wir uns die daraus entstehende Berechnung detailliert an:

Grundstücksgröße in m21.500
Baugrundpreis€ 200
Grundwert€ 300.000
Baukosten/ m2€ 1.800
Wohnnutzfläche250 m2
Neubaupreis€ 450.000
Pool lt. Angebot€ 30.000
Fenstertausch€ 25.000

Zwischenwert

€ 755.000
Restnutzungsdauer in Jahren70
Sachwert€ 660.625

Der kalkulierte Sachwert kann bei einem Verkauf natürlich auf keinen Fall erzielt werden – zumindest nicht, solange der Markt nicht verrückt spielt. Ein Blick ins Grundbuch hilft in so einem Fall weiter – und dabei stellen wir fest, dass ein ehemaliger Nachbar sein ungefähr gleichwertiges Haus vor einem Jahr um € 350.000 verkauft hat.

Übrigens: Vertrauen Sie nicht darauf, was erzählt wird – viele prahlen lieber mit der erlogenen Verkaufssumme von einer Million Euro, als zuzugeben, dass er sein Haus deutlich unter Wert verkaufen musste. Ziehen Sie zur Not immer das Grundbuch zu Rate – dieses weiß alles und vergisst nicht.

Der Immokauf-Tipp: Lassen Sie sich beraten

Egal, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt – wenden Sie sich an einen Sachverständigen, wenn es darum geht, eine Immobilie zu bewerten. Gerne können Sie sich dazu auch uns kontaktieren – wir von Immokauf verfügen über ein qualitativ hochwertiges Netzwerk an Partnern und beraten Sie gerne unter Einbezug dieser Expertise.

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