Wieviel ist mein Grundstück wert?

Wieviel ist mein Grundstück wert – das Vergleichswertverfahren

Sie stehen kurz davor, ein Grundstück zu erwerben oder abzugeben? Dann ist nun guter Rat teuer! Eine der wichtigsten Fragen, der sie sich nun stellen müssen, ist jene nach dem aktuellen Wert des betroffenen Grundstückes.

In einem früheren Artikel haben wir uns bereits mit den verschiedenen Bewertungsverfahren im Immobiliengeschäft beschäftigt. Lesen Sie gerne in unserem Blog nach.

Heute befassen wir uns ausschließlich mit dem Vergleichswertverfahren – da sich dieses zur Kalkulation eines Grundstückswertes am besten eignet.

Alle gängigen Verfahren hier zum Nachlesen:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren

§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.

Fassen wir die Erkenntnisse kurz zusammen: Im Vergleichswertverfahren wird ein Objekt herangezogen, das zum einen in vielerlei Hinsicht ähnlich zum betroffenen Objekt ist – Alter, Zustand und Lage zählen dabei zu den wichtigsten Faktoren. Durch Vergleich mit diesem Objekt wird ein Kaufpreis ermittelt. Dabei sind aber auch abweichende Eigenschaften zu berücksichtigen – zum Beispiel die Marktlage, die sich über die Jahre stark verändern kann. Um solche Abweichungen zu verringern, empfiehlt es sich, ein Objekt zum Vergleich heranzuziehen, das erst vor wenigen Monaten oder Jahren verkauft wurde.

Wurde der Kaufpreis des Vergleichsobjektes durch besondere Umstände beeinflusst, darf er nur dann herangezogen werden, wenn die Beeinflussung kalkulatorisch erfasst werden kann. Ein solch besonderer Umstand ist zum Beispiel eine Scheidung, da diese aufgrund diverser Begleitumstände starken Einfluss auf den Verkaufspreis haben kann. Sie haben sicher schon von den Immobiliengeiern gehört, die bedrohlich über jenen Häusern lauern, deren Besitzer sich gerade in der Trennungsphase befinden. Das kommt nicht von ungefähr.

Beim Vergleichswertverfahren ziehen wir also vergleichbare Transaktionen heran, passen die Umstände kalkulatorisch an und erhöhen oder senken den Preis je nach Verkaufszeitpunkt, besonderen Umständen und aktueller Lage des Immobilienmarktes.

Warum das Vergleichswertverfahren?

Grundsätzlich eignet sich dieses Verfahren am besten für Grundstücke, weil weder regelmäßige Einnahmen, wie eine Miete, noch unregelmäßige Ausgaben wie Errichtungskosten einberechnet werden müssen. Das Vergleichswertverfahren ist in der praktischen Anwendung natürlich einfacher in Gegenden mit hohem Marktvolumen durchzuführen. In Gegenden mit wenigen Transaktionen liegt es am Bewerter, vergleichbare Grundstücke zu finden.

Gute Beratung ist alles

Wir raten Ihnen beim Grundstücksverkauf dringend dazu, einen Sachverständigen mit einzubeziehen. Gerne helfen wir Ihnen mit unserem Experten-Netzwerk und modernsten Methoden.

Es werden also vergleichbare Transaktionen herangezogen und zeitlich auf- oder abgezinst je nach Verkaufszeitpunkt und Entwicklung des Immobilienmarktes. In der Regel ist dieses Verfahren das einzig geeignete für Grundstücke, da diese weder regelmäßige Erträge erwirtschaften noch Errichtungskosten entstehen. In Gegenden mit geringem Marktvolumen, also nur wenigen Transaktionen, obliegt es dem Bewerter vergleichbare Referenzobjekte zu finden. Sie sehen also, dass auch hier dazu zu raten ist, einen Sachverständigen zu konsultieren oder uns zu kontaktieren. Wir machen nichts anderes und bedienen uns des Know Hows unserer Partner und der modernsten EDV.

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