Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien an?

Immobilien und Steuern

Sie möchten eine Immobilie – eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück – aus Ihrem Besitz verkaufen? Dann raten wir Ihnen zur Vorsicht! Denn seit einer Gesetzesreform im Jahr 2016 können für den Verkauf Ihrer Immobilie unerwartet hohe Kosten anfallen! Hier lesen Sie alles zum Thema Immobilien und Steuern seit 2016.

Immobilien und Steuern ab 2016

Die Immobilienertragssteuer wurde auf 30 % erhöht

Im Jahr 2016 wurde die Immobilienertragssteuer, kurz ImmoEst, von 25 % auf 30 % angehoben. Bei so genannten Altfällen steigt die effektive Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 %. Umwidmungen werden mit 18 % besteuert.

Inflationsabschlag gestrichen

Bis 2015 profitierten langjährige Immobilienbesitzer von einer tollen Klausel: Wenn sie eine Immobilie zumindest 10 Jahre lang besaßen, konnten sie einmal jährlich einen Inflationsabschlag von 2 % geltend machen. Diese Begünstigung entfiel mit der Gesetzesreform 2016 – und führte zu einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage.

Neue Berechnung der Grunderwerbssteuer

Seit 2016 wird die Grunderwerbssteuer bei Schenkungen/Erben vom Verkehrswert der Immobilie berechnet. Die Berechnung erfolgt gestaffelt nach Wert und ergibt sich wie folgt:

Bei einem Verkehrswert ...

... für die ersten € 250.0000,5 %
... für die nächsten € 100.0002 %

... von mehr als € 400.000

3,5 %

Genauere Informationen finden Sie hier: https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/GrESt-Aenderung-2016.html

Kurz zusammengefasst: Immobilien & Steuern seit 2016

Das waren die wichtigsten Änderungen, die sich aus der Gesetzesreform 2016 ergaben:

  • Erhöhung der Immobilienertragssteuer von 25 % auf 30 %
  • Wegfall des jährlichen Inflationsabschlages von 2 %
  • Neue Berechnungsgrundlage bei Grunderwerbssteuer

Die ImmoEst – das sind die Ausnahmen

Nicht in jedem Fall schlägt die „neue“ ImmoEst gnadenlos zu – es gibt auch Ausnahmen, die wir hier auf Basis der Informationen von bmf.gv.at bereitstellen.

Hier gehts zum Rechner des Finanzministeriums

Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen inklusive Grund und Boden bleibt weiterhin steuerfrei, sofern die Immobilie der Hauptwohnsitz des Verkäufers war. Als Hauptwohnsitz gilt ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, in welcher der Besitzer vom Kauf bis zum Verkauf zumindest zwei Jahre durchgehend gewohnt hat. Grundvoraussetzung dafür: Das Ende dieser zwei Jahre muss mit dem Zeitpunkt der Veräußerung einher gehen.

Außerdem kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden, wenn die so genannte „5 aus 10 Regelung“ erfüllt ist. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer in den vergangenen zehn Jahren zumindest fünf Jahre am Stück als Hauptwohnsitzer in der Immobilie gewohnt hat. Diese fünf Jahre müssen aber nicht mit dem Verkauf enden – theoretisch kann der Verkäufer seine Immobilie bereits fünf Jahre lang vermietet haben. Die Hauptwohnsitzbefreiung entfällt auch dann nicht, wenn der Verkäufer den Wohnsitz bereits abgemeldet hat. Eingeschlossen in die Hauptwohnsitzbefreiung ist übrigens auch der Grund und Boden bis zu 1.000 m² Gesamtfläche, was bei der Herstellerbefreiung nicht der Fall ist.

Die schlechte Nachricht zuerst: Das Recht auf Steuerbefreiung ist laut „5 aus 10-Regel“ eigentlich grundsätzlich nicht vererbbar, da der Steuerpflichtige fünf Jahre durchgehend Eigentümer des Grundstückes gewesen sein muss. Allerdings gibt es hier auch ein Schlupfloch: Im Rahmen der „5 aus 10-Regelung“ zählen nämlich auch jene Zeiten, in denen der Steuerpflichtige bereits als Angehöriger in der Immobilie gewohnt hat, ohne dass diese in seinem Besitz war – wenn er das Haus oder die Wohnung später geerbt oder geschenkt bekommen hat. Daraus ergibt sich: Der Verkäufer muss bereits fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz in der Immobilie gemeldet haben – das ist auch dann gültig, wenn er nur Mitbewohner war. Weitere Voraussetzung: Der Verkäufer muss den Hauptwohnsitz aufgeben, oder unter Einhaltung der Fünfjahresfrist bereits aufgegeben haben.

Beispiele

  • Frau M. unterteilt ihr Haus, in dem sie Eigentümerin ist, in drei Wohneinheiten. Sie verkauft eine davon und bleibt in der anderen Hauptwohnsitzer. In diesem Fall profitiert sie nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung.
  • Herr und Frau P. lebten sieben Jahre lang in ihrer Eigentumswohnung, bis sie aufgrund der Pensionierung von Herr P. in finanzielle Notlage geraten. Sie entscheiden sich, die Wohnung zu verkaufen und finden einen Abnehmer, unter dem sie sich weiterhin in die Immobilie als Hauptwohnsitzer einmieten dürfen. Das machen sie auch zwei Jahre lang. In dem Fall ist die Steuerbefreiung hinfällig.
  • Frau L. wohnt seit über fünf Jahren als Hauptwohnsitzer in ihrer Eigentumswohnung. Vor zehn Jahren hatte sie nach ihrer Scheidung Geld bei der Seite und entschied sich dazu, dieses in eine weitere Eigentumswohnung zu investieren, die sie anschließend vermietete. Nach Ablauf des Mietverhältnisses verkauft sie ihren aktuellen Wohnsitz und zieht in die bislang vermietete Immobilie ein. Sie profitiert von der Hauptwohnsitzbefreiung.
  • Herr M. erbt ein Haus von seinen Eltern, aus dem er aber bereits vor 8 Jahren ausgezogen ist. Er entscheidet sich zum Verkauf. Damit ist die Steuerbefreiung aber hinfällig, da er nicht innerhalb der letzten zehn Jahre Hauptwohnsitzer war.

Sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes und die Befreiung nach der Zweijahresregelung als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes gibt es eine einjährige Toleranzfrist.

Herstellerbefreiung

Wie auch schon vor dem Jahr 2016, ist der Immobilienverkauf auch weiterhin steuerfrei, wenn das Gebäude durch den Verkäufer selbst hergestellt wurde. Das betrifft allerdings nicht den Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, im Gegenteil zur Hauptwohnsitzbefreiung. Ein Gebäude gilt dann als selbst hergestellt, wenn der Verkäufer es neu errichtet und das Baurisiko bei der Errichtung getragen hat. Ausgeschlossen sind Renovierungen – egal, wie umfangreich diese waren. Als selbst hergestellt gilt das Gebäude auch dann, wenn ein Unternehmen mit dem Bau beauftragt wurde, der Besitzer aber das finanzielle Risiko getragen hat. Der Eigentümer muss das Gebäude selbst hergestellt haben – etwaige Rechtsvorgänger sind dabei nicht eingeschlossen.

Wurden durch die Nutzung des Gebäudes innerhalb der letzten zehn Jahre Einnahmen generiert, so ist die Herstellerbefreiung ganz oder teilweise hinfällig. Wurde zum Beispiel nur ein Teil des Hauses oder der Wohnung vermietet, so ist dieser Teil nicht mehr steuerbefreit.

Liegen die Voraussetzungen sowohl für eine Hauptwohnsitzbefreiung als auch für eine Herstellerbefreiung vor, so greift die Hauptwohnsitzbefreiung – zu Gunsten des Verkäufers, denn somit sind auch der Grund und Boden von der Befreiung betroffen.

Enteignung der Immobilie

Wird eine Immobilie aufgrund behördlichen Einschreitens oder zur Verhinderung eines solchen Vorganges veräußert, ist dieser Vorgang immer steuerfrei.

Diverse Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge, wenn sie im Zuge eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens vollzogen werden. In diesem Fall müssen aber die besteuerungsrelevanten Daten fortgeführt werden.

Immokauf-Tipp: Lassen Sie sich beraten

Na? Haben wir Sie nun ausreichend verwirrt? Das war keine Absicht – leider braucht es ganz einfach das richtige Werkzeug und ein Netzwerk aus Experten, damit man sich erfolgreich durch den Steuerdschungel manövriert. Kontaktieren Sie uns gerne, wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

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