Was passiert mit der Eigentumswohnung bei einer Trennung?

Was passiert mit der Eigentumswohnung bei einer Trennung?

Trennungen zählen heutzutage leider zu den häufigsten Gründen, warum Wohnungen und Häuser verkauft werden. Wenn eine Beziehung zu Ende gegangen ist, bleibt oft nur noch das gemeinsame Zuhause als stummer Zeuge übrig. Aber was soll mit dem Eigenheim passieren?

Seit 2002 können zwei Personen eine gemeinsame Immobilie erwerben – das zählt für Freunde oder Familienmitglieder ebenso wie für nichteheliche Paare. Vorher war dies nur Ehepaaren vorbehalten. Allerdings hat das 2002 veröffentlichte Gesetz einen kleinen Haken: Es können immer nur zwei Menschen zusammen eine Immobilie besitzen oder erwerben. Der Besitz wird rechtlich auch immer und in jedem Fall 50:50 geteilt – unabhängig davon, wer wie viel beigesteuert hat. Also Achtung!

Darum macht es Sinn, bereits beim Erwerb eines gemeinsamen Objekts vertraglich für den Trennungsfall vorzusorgen – auch wenn das pessimistisch klingt und sich die meisten Paare dem Gedanken an eine mögliche Trennung gerne verschließen.
Trotzdem ist es wichtig, für den Ernstfall vorbereitet zu sein. Insbesondere bei einer so großen Investition, die gemeinsam getätigt wird! Ohne Vereinbarung kommt es bei Trennungen häufig zu zermürbenden Streitigkeiten um das alte Zuhause. Häufig geht der Streit vor Gericht und endet in einer Versteigerung der Wohnung. Im Falle einer Versteigerung wird der Erlös dann so aufgeteilt, wie es das Gesetz vorsieht: 50:50.

Die Eigentumswohnung nach der Trennung

Bei einer Scheidung gibt es übrigens andere Regeln als bei einer Trennung. Bei der Scheidung gilt prinzipiell, dass der gesamte Besitz und die Nutzungsrechte des gemeinsamen Zuhauses zur Hälfte geteilt werden. Bei einer Trennung kommt es jedoch mehr auf die vertraglichen Vereinbarungen an, die man im Vorhinein (hoffentlich) getroffen hat.
Im Grunde gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Den Verkauf der Wohnung, der Erlös wird geteilt
  • Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen Partners und erwirbt die Wohnung alleine – er „übernimmt den Teil des Partners“
  • Die Immobilie bleibt im Besitz beider Partner und wird vermietet
  • Die Wohnung wird an einen Dritten verkauft, ein Partner mietet sich ein und nutzt sie weiter

Meistens ist das Auszahlen eines Partners finanziell für beide Partner nicht möglich. Das gemeinsame Vermieten von Immobilien ist eine gern genutzte Lösung, wobei es hier mittel- und langfristig immer wieder Reibungspunkte und Streitigkeiten gibt. Es müssen natürlich auch alle Mieteinnahmen gerecht aufgeteilt werden, sowie alle anfallenden Kosten wie Sanierungen oder Instandhaltungskosten. Die Partner müssen so auch zwangsweise miteinander im Kontakt bleiben.

Gemeinsame Eigentumswohnung verkaufen

Die beste, sicherste und gerechteste Lösung ist wohl, das Eigenheim nach der Trennung zu verkaufen und sich den Erlös zu teilen. Offene Schulden werden auf diese Weise getilgt und beide Parteien können ohne Altlasten in ein neues Leben starten.

Immokauf-Tipp

Wir raten Ihnen, bereits vor dem Kauf einer Immobilie einen Anwalt aufzusuchen und für den Fall einer Trennung einen Vertrag aufzusetzen! Die Erfahrung beweist immer wieder, dass es viel einfacher und entspannter ist, im Vorhinein für den Fall einer Trennung Vereinbarungen zu treffen, anstatt dies erst im Nachhinein zu tun. Im Zuge der Trennung oder Scheidung können schließlich die Emotionen hochbrodeln, was eine sinnvolle Einigung häufig schwierig macht.

Besonders wichtig ist auch immer eine genaue Dokumentation darüber, wer was zum Ankauf beigesteuert hat. Gleiches gilt bei Sanierungskosten und Co!

Sie sollten mit dem Juristen auch gleich die Bewertungsgrundlage Ihrer Immobilie zum etwaigen Trennungszeitpunkt klären – insbesondere, wenn ein Partner ausgezahlt werden soll. Die Zielsetzung muss gleich von Beginn an festgelegt werden: Ist es das Ziel, die Ankaufsumme zurückzuerhalten, oder soll der tatsächliche Wert des Objektes zum Zeitpunkt des Verkaufs vergolten werden?

Ein guter Tipp ist, hier einen neutralen Immobiliengutachter hinzuzuziehen, damit dieser den tatsächlichen Wert des Eigenheims berechnet.

Aussagen von Nachbarn der zu verkaufenden Immobilie und deren Einschätzungen sind in vielen Fällen äußerst unzuverlässig. Häufig wird über völlig falsche Preise gesprochen. Die einen ergattern ein äußerts günstiges Objekt, die anderen bezahlen aus verschiedenen Gründen viel mehr als der tatsächliche Wert der Immobilie ist.

Im Internet veröffentlichte Tabellen zu Immobilienpreisen entsprechen leider oft nicht der Tatsache. Durch solche Tabellen bekommt man zwar einen groben Überblick, doch es handelt sich dabei nur um Richtwerte. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Bewohner eines Objekts dieses wesentlich höher bewerten als neutrale Personen, z.B. Sachverständige.

Speziallösung: Eigenheim verkaufen und zurückmieten (sale & rent back)

Wenn einer der beiden Partner das Eigenheim behalten möchte, sich die Auszahlung des anderen aber nicht leisten kann, bietet Immokauf eine einfache Lösung: Das gemeinsame Objekt wird verkauft, der Erlös geteilt und ein Partner mietet sich in das Objekt ein. So ist eine finanzielle Trennung und ein Ablegen von Altlasten problemlos möglich und die Auflösung des Haushaltes kann vollzogen werden, ohne dass Sie Ihren Wohnsitz verlieren. Es gibt auch verschiedene Optionen wenn man sich finanziell wieder erholt hat z.B.: eine Rückkaufoption: dabei kann die Immobilie wieder an den Ursprungseigentümer zurückgehen.

Zusammengefasst

Klären Sie unbedingt bereits vor dem Kauf einer gemeinsamen Immobilie ab, was bei einer Trennung passieren soll. Setzen Sie einen Vertrag auf. Konsultieren Sie einen Anwalt und lassen Sie sich beraten – ziehen Sie alle Möglichkeiten in Betracht:

  • Verkauf der Wohnung; Teilen des Verkaufserlöses
  • Ein Partner wird ausfinanziert
  • Die Immobilie bleibt im Eigentum und wird vermietet
  • Die Wohnung wird verkauft, ein ehemaliger Besitzer mietet sie zurück und wohnt weiter darin

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